Нерухомість та право | Важливе для власників, покупців і рієлторів

ЯКІ ДОКУМЕНТИ ПОТРІБНО ПЕРЕВІРИТИ ПЕРЕД КУПІВЛЕЮ?
А ось тут уже найцікавіше.
Тому що знайти квартиру на OLX можна за декілька хвилин. А ось перевірити, що саме ви купуєте, значно важливіше.
На що я рекомендую звертати увагу:
✔ Документи на право власності. Як продавець став власником нерухомості? Купив, отримав у спадщину, за договором дарування чи приватизував?
✔ Державний реєстр речових прав. Хто власник? Чи немає арештів, іпотеки, заборон відчуження та інших обтяжень?
✔ Технічний паспорт. Чи відповідають площа та планування квартири документам?
✔ Сімейний стан продавця. Чи потрібна згода другого з подружжя?
✔ Права дітей та інших осіб. Чи немає осіб, права яких можуть вплинути на продаж нерухомості?
✔ Судові спори. Чи не оскаржується право власності? Чи немає спадкових спорів?
✔ Земельна ділянка. Якщо купуєте будинок, перевіряємо документи на землю та кадастровий номер.
✔ Новобудова. Перевіряємо документи забудовника, землю, дозвільну документацію та можливість придбання за сертифікатом.
І це лише базовий перелік. Залежно від історії нерухомості можуть бути й інші документи, які потрібно перевірити.
🔴 4. ЩО ЩЕ ПОТРІБНО ЗНАТИ ПРО КУПІВЛЮ ЗА СЕРТИФІКАТ?
📌 Перед укладенням договору потрібно мати підтверджене фінансування за сертифікатом.
📌 Право власності на знищене житло потрібно припинити у встановленому порядку.
📌 Договір посвідчується нотаріусом.
📌 Кошти перераховуються продавцю безготівково за процедурою програми.
📌 Придбане за житловий сертифікат житло за загальним правилом не можна продавати або дарувати протягом п’яти років.
І ще один важливий момент.
Якщо в оголошенні написано «Підходить під єВідновлення», це зовсім не означає, що нерухомість юридично перевірена.
Це лише інформація від продавця або рієлтора.
🎥 БІЛЬШЕ ПРО єВідновлення — У МОЄМУ ЕФІРІ
Про всі нюанси придбання нерухомості за житловим сертифікатом єВідновлення я детально розповіла у своєму ефірі.
Розібрала, на що потрібно звертати увагу, які документи перевіряти та які проблеми можуть виникнути під час купівлі.
Тому, якщо ви плануєте придбати житло за сертифікатом, рекомендую переглянути запис.
🔗 Дивитися ефір в Instagram
🔴 5. МОЯ ПОРАДА
Спочатку визначте бюджет і місто, в якому хочете придбати житло.
Потім оберіть декілька варіантів і перевірте документи.
Тому що іноді дешевша квартира може обійтися значно дорожче через проблеми з документами.
І пам’ятайте: головне не просто використати сертифікат, а придбати нерухомість, із якою у вас надалі не виникне юридичних проблем.
📚 Офіційні документи:
🔗 єВідновлення — офіційний портал Міністерства
🔗 Постанова КМУ №600 від 30.05.2023
🔗 Закон України №2923-IX
💬 А тепер мені цікаво: яку суму житлового сертифіката ви отримали або очікуєте отримати?
І в якому місті плануєте купувати нерухомість?
Напишіть у коментарях місто та бюджет. Подивимося, які варіанти можна знайти.
Марія Самаріна Юрист з нерухомості | Рієлтор
#єВідновлення #ЖитловийСертифікат #НерухомістьУкраїни

🏠 ЩО МОЖНА КУПИТИ ЗА ЖИТЛОВИЙ СЕРТИФІКАТ єВідновлення У 2026 РОЦІ? І НА ЯКЕ ЖИТЛО ВИСТАЧИТЬ 1, 2 АБО 3 МЛН ГРН?
Часто бачу запитання: де можна купити квартиру за сертифікат? Чи вистачить сертифіката на житло? Яку саме нерухомість можна придбати?
Тому вирішила зробити для вас невеликий огляд пропозицій OLX по різних регіонах України та окремо розповісти, які документи потрібно перевірити перед купівлею.
І почну з головного. Насправді знайти нерухомість можна практично під будь-який бюджет. Питання в тому, яке саме житло ви хочете придбати, в якому місті та в якому воно буде стані.
Але знайти квартиру і безпечно її придбати — це дві різні історії.
🔴 1. ЩО МОЖНА ПРИДБАТИ ЗА ЖИТЛОВИЙ СЕРТИФІКАТ?
Нерухомість
Чи можна придбати?
Квартира на вторинному ринку
✅ Так
Готова квартира в новобудові
✅ Так
Квартира в будинку, що будується
✅ За умовами програми
Приватний житловий будинок
✅ Так
Кімната в гуртожитку
✅ Якщо зареєстрована як окремий об’єкт житлової нерухомості
Садовий або дачний будинок
✅ Якщо в реєстрі зазначено «Об’єкт житлової нерухомості — Так»
Будинок із неприватизованою земельною ділянкою
✅ За наявності кадастрового номера земельної ділянки
Частина домоволодіння
✅ За наявності кадастрового номера та дотримання переважного права купівлі співвласників, якщо воно застосовується
Земельна ділянка без будинку
❌ Ні
Гараж або комерційне приміщення
❌ Ні
А тепер декілька важливих нюансів.
📌 Садовий або дачний будинок.
Такий будинок можна придбати за житловий сертифікат, якщо він має статус житлової нерухомості.
Для цього відкриваємо Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та дивимося розділ «Об’єкт житлової нерухомості».
✅ Якщо зазначено «Так» — будинок можна розглядати для придбання за сертифікатом.
❌ Якщо зазначено «Ні» — такий будинок не підходить для придбання за сертифікатом.
Тому перед тим, як домовлятися про купівлю, обов’язково перевірте цю інформацію в реєстрі.
📌 Кімната в гуртожитку.
Можна придбати, якщо вона зареєстрована як окремий об’єкт житлової нерухомості. Перевіряємо це в Державному реєстрі речових прав.
📌 Будинок із неприватизованою земельною ділянкою.
Такий будинок також можна придбати за житловий сертифікат за наявності кадастрового номера земельної ділянки.
📌 Частина домоволодіння.
Можна придбати за наявності кадастрового номера земельної ділянки та дотримання переважного права купівлі інших співвласників, якщо продається частка у спільній частковій власності.
Важливо перевірити, що саме продається за документами.
І ще один момент. Ви не зобов’язані купувати житло саме в тому місті чи області, де була знищена ваша нерухомість.
Можна обрати інший регіон України, але з урахуванням територіальних обмежень програми.
📚 Офіційний портал єВідновлення Міністерства розвитку громад та територій України
🔴 2. ЩО МОЖНА КУПИТИ ЗА 1, 2 АБО 3 МЛН ГРН?
Я зробила невеликий зріз пропозицій OLX по різних регіонах України.
💰 Бюджет до 1 млн грн
📍 Харків — однокімнатна квартира, 33 м², близько 898 тис. грн.
📍 Дніпро — однокімнатна квартира, 28 м², під ремонт, близько 799 тис. грн.
💰 Бюджет до 1,5 млн грн
📍 Одеса — двокімнатна квартира, 43,6 м², близько 1,18 млн грн.
📍 Тернопіль — однокімнатна квартира, 33 м², близько 1,34 млн грн.
📍 Хмельницький — однокімнатна квартира, 40 м², близько 1,38 млн грн.
📍 Чернігів — двокімнатна квартира, 45 м², близько 1,37 млн грн.
📍 Львів — квартира-студія, 29,6 м², близько 1,34 млн грн.
💰 Бюджет до 2 млн грн
📍 Київ — двокімнатна квартира, 44 м², близько 1,74 млн грн.
📍 Житомир — двокімнатна квартира, 43,77 м², близько 1,87 млн грн.
📍 Кропивницький — квартира, 38 м², близько 1,66 млн грн.
📍 Черкаси — однокімнатна квартира, 47,5 м², близько 1,96 млн грн.
💰 Бюджет до 3 млн грн
📍 Івано-Франківськ — двокімнатна квартира, 53 м², близько 2,17 млн грн.
📍 Ужгород — однокімнатна квартира, 41 м², близько 2,41 млн грн.
І це лише окремі приклади оголошень, а не весь ринок.
Ціни орієнтовні, оголошення можуть змінюватися. І не кожен об’єкт автоматично підходить для придбання за сертифікатом.
Тому я б не обмежувала пошук лише оголошеннями, де написано «єВідновлення».
🔴 3.

Хто вже пройшов гру до Дня рієлтора? 🎁😊

Якщо ви ще цього не зробили, дуже рекомендую! Бо серед подарунків — мої авторські курси з ведення Instagram та інші корисні матеріали.

До речі, навіть якщо ви не рієлтор, можете протестувати бота!

Чому?

По-перше, серед подарунків є:

🎁 «Юридична аптечка рієлтора» — чек-лист на 35 сторінок про те, що потрібно перевіряти перед купівлею нерухомості.

🎁 Методичні матеріали для збільшення продажів, інструменти з яких можна застосовувати практично в будь-якій ніші.

🎁 Мої авторські навчальні матеріали та курси.

По-друге, мені цікаво, щоб ви протестували сам формат!

Подобається вам чи ні? Чи було цікаво проходити гру?

Тому що такі формати залучення клієнтів можна використовувати в будь-якій ніші!

Збирати контакти потенційних клієнтів, прогрівати аудиторію, спілкуватися з людьми, автоматично видавати подарунки та пропонувати свої продукти.

І все це може допомагати збільшувати продажі.

А тепер найцікавіше! 😉

Насправді сьогодні, щоб зробити такого бота, не обов’язково бути програмістом.

Вам потрібні Telegram, ManyChat (у нього є безкоштовний тариф, але з обмеженнями) та AI-інструмент, який допоможе виконати технічні налаштування.

Ваше головне завдання — правильно поставити задачу та написати промпти.

Далі ви можете спостерігати на своєму комп’ютері, як програма виконує частину роботи, перевіряти результат і вносити корективи.

Але є одне «але»!

Якщо все працює через ваш комп’ютер, ви залишаєтеся до нього прив’язаними.

Тому зараз я вже планую передати подальші технічні налаштування сину, щоб система могла працювати автономно.

А я за цей тиждень натренувалася так, що тепер готова ділитися з вами своїм досвідом! 😁

І найголовніше — я хочу, щоб ви не просто дивилися, як це працює в мене, а могли застосовувати такі інструменти у своєму бізнесі.

Тому проходьте гру, забирайте подарунки та обов’язково напишіть мені, як вам такий формат! ❤️

Перейти до тестування гри

У Кракові нам із дівчатами прийшла ідея робити зустрічі у форматі peer-to-peer (у перекладі — «рівний рівному»). Це коли люди діляться своїм досвідом, допомагають одна одній знайти рішення, дають поради та дивляться на ситуацію з різних боків.

Ми збиралися по 5–6 дівчат і обговорювали, де знайти клієнтів, як запустити продукт або якусь складну ситуацію, коли потрібен погляд з іншого боку.

І тут я проаналізувала, з якими запитами до мене пишуть та звертаються рієлтори, і подумала: а чому б ні?

Багато рієлторів хочуть, щоб їм допомогли, порадили, розібрали ситуацію, заспокоїли.

Тому в мене виникла ідея раз на два тижні проводити брейншторм.

Ми збираємося в ефірі або в Zoom. До цього я залишаю форму, тобто запит можна залишити повністю анонімно.

Я про це вже казала, бо багато хто з вас потребує підтримки та погляду збоку на ту чи іншу ситуацію чи запит.

Що це може бути? Все що завгодно.

Наприклад:

— Є об’єкт, не знаю, як продати.
— Хочу мати додатковий дохід.
— Не знаю, де знайти клієнтів.
— Є складна ситуація, потрібен погляд з іншого боку.
— Хочу звільнитися чи попросити вищий відсоток комісії.
— Хочу працювати самостійно, але не знаю, з чого почати.
— Хочу запустити новий продукт, але не знаю, чи буде попит.

При цьому було б дуже цікаво, щоб до нас долучалися люди з інших бізнесів.

Тому в мене виникла думка: для тих, хто не хоче публічно обговорювати свою ситуацію (щоб його не ідентифікували), зробити можливість залишати запит анонімно.

Як вам ідея? Чи готові ви брати участь?

Приклад форми, де можна анонімно залишити запит, нижче.

Це якщо ви хочете залишитися анонімними. А якщо хочете взяти участь в обговоренні, то це буде взагалі топ!

https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSeoLHx16w0Be1DOuIvwgic-strUXLD_cl32Nk5k90Ghi1bnDg/viewform?usp=dialog

З Вас 👍 якщо робимо !!!

Запис ефіру на тему «Де брати клієнтів?» + чек-лист із 70+ інструментами для пошуку клієнтів та реклами знаходяться в чаті за посиланням 👇

https://t.me/+NFFPAqRPg9o2ZWUy

А запис ефіру про стан залишила в іншому чаті 👇

Запрошую вас приєднатися!

t.me/ruhaemosrazom

Запис ефіру на тему «Де брати клієнтів?» + чек-лист із 70+ інструментами для пошуку клієнтів та реклами знаходяться в чаті за посиланням 👇

https://t.me/+NFFPAqRPg9o2ZWUy

А запис ефіру про стан залишила в іншому чаті 👇

Запрошую вас приєднатися!

t.me/ruhaemosrazom

Акти відмінили! То чи потрібно рієлтору й далі підписувати акти з клієнтом?

Поговоримо про це 😊

Якщо дивитися виключно з точки зору бухгалтерського обліку, то правила дійсно змінилися. З 1 квітня 2026 року за певних умов первинний документ про надання послуг може оформлюватися без підпису замовника.

Наприклад, раніше ви могли отримувати від забудовника, який сплачував вам комісію, двосторонній акт приймання-передачі наданих послуг.

Але мене зараз цікавить зовсім інший акт.

Акт, який ви підписуєте зі своїм клієнтом після надання рієлторських послуг.

Тому що тут питання вже не тільки в бухгалтерії.

Як ви підтверджуєте, що рієлтор дійсно надав клієнту послуги?

Особисто я поки не бачила більш простого документа, який би це фіксував.

Тому цікаво, як працюєте ви:

👍 — підписую акти з клієнтами

👎 — не підписую

А трохи пізніше розберемо, навіщо цей акт може бути потрібен рієлтору, навіть якщо бухгалтерія вже не вимагає від вас звичного двостороннього акта.

[poll]

Перевіряємо розсилку. Тест.

Завтра о 08:00 за київським часом проведу ефір на тему: «Де зараз брати клієнтів?»

Ефір буде тут: приєднатися до ефіру⁠ https://t.me/+NFFPAqRPg9o2ZWUy

[poll]

Сьогодні моя помічниця провела невелике опитування серед моїх рієлторів: чого вам зараз найбільше не вистачає в роботі?

І ми отримали досить цікаві відповіді. Хоча, якщо чесно, цікаві й водночас дуже знайомі 😁

Клієнтів немає.
Об’єктів не вистачає.
Незрозуміло, де й як зараз шукати покупців.
Потрібні актуальні ідеї для контенту.
Є клієнти із сертифікатами, але незрозуміло, як із ними нормально працювати.
А у когось зараз узагалі проблема не в знаннях — просто складно змусити себе працювати.

І я подумала: а навіщо мені вигадувати, про що вам розповідати?

Давайте ви самі оберете, що вам зараз потрібно.

Нижче залишу опитування. Обирайте навіть декілька варіантів.

А я подивлюся, що набере найбільше голосів, оберу теми й проведу для вас безкоштовні ефіри з конкретними рішеннями.

Казус нашої Податкової

Продовжую тему вчорашнього опитування щодо оренди квартири та комунальних платежів.

Знайшла цікаве офіційне роз’яснення ДПС.

Якщо фізична особа здає нерухомість іншій фізичній особі, орендодавець самостійно декларує отриманий дохід та сплачує з нього податки.

А тепер найцікавіше.

ДПС окремо роз’яснює: якщо орендар компенсує власнику витрати на комунальні послуги, сума такої компенсації також включається до оподатковуваного доходу власника.

Тобто орендар спожив світло, воду, газ, опалення, компенсував їхню вартість власнику — а Податкова говорить: це дохід орендодавця.

При цьому в реальному житті люди часто просто переказують гроші з картки на картку без будь-якого призначення платежу.

Із самого банківського переказу незрозуміло, що це за кошти: орендна плата, компенсація комунальних послуг чи взагалі інший платіж.

Тому у випадку питань щодо таких надходжень значення матимуть договір, рахунки, квитанції та інші документи, якими можна підтвердити природу отриманих коштів.

Але казус у тому, що навіть якщо встановлено, що це саме компенсація фактично спожитих орендарем комунальних послуг, позиція ДПС — включити її до оподатковуваного доходу власника.

Тому в договорі оренди я б окремо і дуже чітко прописувала орендну плату та порядок оплати комунальних послуг.

Офіційне роз’яснення Податкової залишаю нижче:

ДПС — оподаткування компенсації комунальних платежів⁠

А що ви думаєте з цього приводу? Компенсація власнику вартості світла, води, газу та інших послуг, які фактично спожив орендар, — це дохід власника чи все-таки просто компенсація його витрат?

[poll]

Live stream started

Live stream scheduled for Aug 20 at 17:00

ЛЕГАЛІЗАЦІЯ ГРОШЕЙ ЗА КОРДОНОМ: ЩО РОБИТИ КЛІЄНТУ?

Від вас надходить багато запитань щодо легалізації грошей за кордоном.

Знаєте, яка найбільша проблема?

Нотаріус каже, що достатньо договору купівлі-продажу на синьому бланку. А митниця каже: нам не підходить, де документи про безготівковий розрахунок?

А TikTok-експерти з кожної праски кричать про декларації. Про те, що достатньо зробити договір дарування грошей — і наша митниця повинна ці гроші пропустити.

На практиці все не так просто.

Відповідно, кому клієнт телефонує? Правильно — вам.

Добре, якщо гроші їдуть тільки в одну країну, наприклад у Польщу. А якщо далі?

Тому в рамках ефіру я вирішила розібрати саме цю тему.

Завтра о 20:00 за київським часом.

Від вас чекаю запитання в коментарях під цим постом :

з якими проблемами легалізації стикаєтесь ви або ваші клієнти? Які питання ставлять клієнти?

Ефір буде в цьому каналі.

Нові валютні ліміти НБУ з 11 серпня

З 11 серпня збільшено ліміт на зняття готівкової валюти з валютних рахунків — до 200 000 грн в еквіваленті на добу.

Як це можна використати при продажу нерухомості.

Якщо продавець отримує гроші за квартиру на гривневий рахунок, краще одразу мати валютний рахунок у цьому ж банку.

Після зарахування коштів можна купити валюту за безготівкову гривню, зарахувати її на валютний рахунок і далі знімати валюту в межах нового ліміту.

Тобто гроші після угоди можна отримати готівкою у валюті значно швидше.

Щодо комісії.

Тут усе залежить від конкретного банку.

Фактично мова йде не про звичайний переказ із гривневого рахунку на валютний, а про купівлю валюти за курсом банку.

Тому треба уточнити:

— який курс продажу валюти;
— чи є окрема комісія за конвертацію;
— чи є комісія за зняття готівкової валюти;
— чи треба замовляти валюту в касі заздалегідь.

Щодо переказу на валютний рахунок в іншому банку — тут уже треба дивитися правила конкретного банку і валютні обмеження на таку операцію.

Для угоди з нерухомістю простіше, коли гривневий і валютний рахунки відкриті в одному банку.

І ще момент по фінмоніторингу.

Якщо це гроші від продажу нерухомості, договір купівлі-продажу краще одразу передати банку, щоб було підтверджене джерело походження коштів.

Live stream finished (49 minutes)

Live stream started

Нагадую, що сьогодні в тут ефір на тему «Недооцінені ринки для інвестування в нерухомість».
Чекаю Вас о 20.00

Я випала з ваших радарів. Але повертаюся з корисними новинами — в першу чергу для вас, мої підписники. Бо все, що я роблю, — це насамперед для рієлторів.

Отже. Перше.

Ви вже зрозуміли, що всі ефіри я буду проводити в цьому каналі. У закріпленому повідомленні зібрано для вас багато корисного та практичного матеріалу.

Усі круті кейси щодо інвестування та практичні навички з продажу будуть окремо в каналі «Аналітика нерухомості».

А все, що стосується юридичних моментів, договорів, перевірок та іншого, буде в каналі «Помилки по договорах».

Кейсів дійсно дуже багато, і я просто в шоці. Тому поступово про все розповім.

Ще одна новина. У мене нові партнери — Денис та Анна Брічка. Майже всі нові продукти ми робимо разом, тому теж буде дуже багато крутого матеріалу.

І ще я йду в один новий проєкт. Він незалежний. Його результати можуть вплинути на ваш дохід, але він жодним чином не пов’язаний із продажами.

Про нього я почну розповідати вже 24 серпня. Бо саме 24 серпня я їду до Німеччини, і саме з цієї поїздки почнеться моє реаліті-шоу, в якому я буду показувати все, що відбувається.

Поки що скажу лише одне: якщо мій експеримент спрацює, це може стати ще одним способом заробітку для багатьох із вас.

І ні — це не продажі.

Усі ефіри я тепер буду проводити в цьому каналі. Наступний, присвячений інвестиціям, уже запланований на 20:00 у четвер. Анонс — вище.

Тут, у коментарях під постом, ви можете поставити будь-яке запитання, що стосується нерухомості в Україні або міжнародних інвестицій. Та й взагалі — будь-яке питання про нерухомість, яке вас зараз турбує.

Пишіть у коментарях — найцікавіші питання розберу під час ефіру.

Гарні новини — цифровізація реально працює 👌

Зараз вона дісталась і податкової.

📌 Відтепер стало простіше оформити дитині ідентифікаційний код (РНОКПП), навіть якщо вона перебуває за кордоном.

Батьки можуть зареєструвати дитину в Державному реєстрі фізичних осіб — платників податків без приїзду в Україну.
Процедура доступна дистанційно.

📄 Для цього потрібно подати облікову картку за формою №1ДР — це і є заява на отримання РНОКПП.

Подати її можна:

• особисто (якщо один із батьків в Україні)
• через представника за довіреністю
• онлайн через Дія або електронний кабінет платника
• поштою

🔗 Форма №1ДР:
https://tax.gov.ua/zakonodavstvo/podatkove-zakonodavstvo/nakazi/72593.html

🔗 Деталі:
https://tax.gov.ua/media-tsentr/novini/995817.html